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产业观察 | 50城卖地超2万亿元 三四线城市土地市场活跃

作者:时间:2018-08-02 08:05浏览:
    摘要:2018年,尽管全国多地房地产调控持续收紧,但土地市场依旧呈现火热状态。

  本报记者 苏沐晖报道

  2018年,尽管全国多地房地产调控持续收紧,但土地市场依旧呈现火热状态。中原地产数据显示,截至7月18日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35.3%。值得一提的是,50个城市中有25个城市是三四线城市。

  土地市场热度不减

  据悉,截至7月23日,房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计金额高达10940亿元,拿地超过200亿的房企多达19家。

  其中,龙头企业碧桂园、万科、保利地产(600048,股吧)、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。到7月23日,碧桂园拿地366块,权益规划建筑面积达到4365.98万米,权益拿地总价达到1086.03亿元,拿地均价为2487元/平米,无论拿地数量、规划面积和拿地总价,碧桂园均位于榜首。恒大权益拿地金额位于第十,但公司拿地楼面价格仅为1880元/平米,为该50城拿地楼面价最低位,向三四线城市发展的趋势较为明显。

  “大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为抢地的主流企业。”中原地产首席分析师张大伟表示,5月以来,一二线城市房价基本平稳,三四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,做大依然是当下房企的主流选择,房企拼规模趋势加剧。

  中研普华研究员叶奋在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,企业拿地不降反升可能跟企业自身的市场策略运作有关,提前储地,有利于构筑房企中短期的市场竞争力。目前,房市调控在销售端的限制越来越严格,但在拿地环节,遇到的政策阻力会相对更弱点,加上三四线城市房地产市场正处于上升通道,也给了房企拿地更大的决心。

  从城市排名来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。今年1-6月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元,同比增长13%;规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米,同比增长29%。

  杭州(楼盘)、重庆(楼盘)和北京(楼盘)位列卖地出让金前三名。杭州土地出让金收入达1987.3亿元,同比上涨149%,重庆上涨27%达943亿元,北京达到826亿元同比下降30%。除以上三个城市外,郑州(楼盘)、济南(楼盘)、佛山(楼盘)、宁波(楼盘)、广州(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、成都等13个城市卖地超过500亿元。此外,目前有45个三四线城市卖地收入超过100亿元,卖地超过200亿元的城市则有39个,包括佛山市、常州(楼盘)市等18个三四线城市。

  还有数据显示,2018年上半年,全国国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%,增速比上年同期扩大9个百分点,国有经营建设用地共成交33837宗,成交土地面积为110864万平米。

  “对于土地市场来说,三四线城市有几个优势。第一,三四线城市的政策比较宽松,包括购房政策和购地政策,开发商自然愿意到此类城市进行拿地。第二,三四线城市也进入到补库存的阶段,所以总体上说此类城市当前发展还是有较多的市场机会的。第三,对于三四线城市来说,部分城市近期供地机会大,所以会有拿地的动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者。

  土地市场有待降温

  在谈及今年的土地市场时,张大伟分析称,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。其中出现流标的地块有多重复杂的属性。不过,最近信托等资金监管严格,也导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。但近期,三四线城市土地市场明显活跃,大量的房企进入三四线城市拿地,也在一定程度上推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

  在政策的持续发力下,全国土地市场整体日趋平稳。而随着部分一二线城市开始调整降温,三四线城市便日益成为我国土地市场的主角。

  国家统计局数据显示,今年6月,在70个大中城市里,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东(楼盘)、遵义(楼盘)、南充(楼盘)、贵阳、大理(楼盘)等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

  对此,有业内专家表示,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。

  与此同时,三四线城市土地市场量价齐升。数据表明,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

  张大伟认为,随着调控持续,部分城市房地产调控已开始影响房企销售,发债等渠道也可能继续收紧。在这样的背景下,2018年下半年大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,土地市场的溢价率也会有所降低,以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,目前已回落至13%。

  “目前土地市场呈现过热的情况,这种情况让土地价格虚高,最终损害的是普通消费者的利益,持续调控会给土地市场降温,让土地的成交在合理的范围,符合市场的发展。”叶奋坦言,市场的火热度会否有延续性其实还有待观察,调控政策的力度在逐步加紧,拿地环节的火热度基本很难持续。

  他还指出,政策的调控是为了让土地成交下降,但是就目前而言,政策的效果不甚明显,甚至出现了成交更高的情况,说明政策在落实的过程中,出现了一定的偏差,因此在未来的调控中,要贯彻到底,坚决实施。

  严跃进则表示,从政策持续加码的角度看,其实会带来很多问题,尤其是引起土地投资方面的失误,所以未来要防范各类政策风险,尤其是类似此前宁德等城市就是出现了限购限价等做法,这都是地产商需要注意的问题。

  因此,他建议,对于土地市场来说,供地节奏要加快,后续要针对开发商的质量问题等进行评估,进而鼓励愿意降价和做精品项目的开发商优先拿地。

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