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统计局1月房价:时隔45个月一二线城市二手房价格拐点

作者:时间:2019-02-28 07:49浏览:

    本文转载自公众号:“大伟看楼市”

    统计局官方公布数据显示:

  1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.9个百分点。其中:北京(楼盘)、上海(楼盘)和广州(楼盘)分别上涨0.6%、0.1%和0.9%,深圳(楼盘)下降0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中:北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。

统计局1月房价:时隔45个月一二线城市二手房价格拐点

  31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。

  35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

  2019年1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势主要有几个特点:

  (统计局的新房数据因为网签不真实毫无意义,二手房更有意义)

  楼市拐点明显出现:一二线城市的二手房价格开始全面下行,代表了本来持续超过45个月的房价上涨,确立进入下行周期

  本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年930开始,到2015年330政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。

  2015年5月70大城市房价数据,开始本轮价格爆发,当月二手房上涨城市达到42个,其中大部分一二线城市,特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%,全面开始本轮房价上涨。

  31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。叠加一线城市下调,这是最近45个月首次出现

  2019年1月份时隔45个月,最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。

  如果后续没有明显的信贷政策变化,预计这一调整趋势将延续。(目前多个城市开始了松绑房地产调控,但对楼市的影响较小,除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准,否则价格调整依然是趋势)

  最近也有包括北京、天津(楼盘)等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏,主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作,能不能成为趋势还是看政策。

  1:新房与二手房均出现了明显的上涨放缓,上涨城市数据加速减少。

  70个大中城市中,新建住宅有58个上涨,4个持平,8个下调,下调城市主要有岳阳(楼盘)、惠州(楼盘)、厦门(楼盘)、泉州(楼盘)、湛江(楼盘)、天津、大连(楼盘)、深圳。

  在2018年12月全国二手房市场有47个城市上涨,在2019年1月份,二手房只有41个城市上涨,上涨最多的城市是大理(楼盘)、南宁、呼和浩特(楼盘)、丹东(楼盘)、平顶山(楼盘)、徐州(楼盘)、三亚(楼盘)等城市,有17个城市下调,湛江、福州(楼盘)、广州、深圳、无锡(楼盘)、北海(楼盘)等城市下调明显,有12个城市持平。

  2:二线城市二手房房价出现环比下调,市场调整趋势出现

  1月份的70城市房价数据中,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中:北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%,上海持平。2019年12月二手房北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

  31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。

  35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

  统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据,在各地限制签约的情况下,低估房价上在,在最近各地释放高端存量签约的时候,又放大了市场涨幅。

  从全国房地产市场成交量看,一二线城市已经基本是二手房占据市场主导,特别是一线城市,北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

  3:新建住宅网签价格失去意义

  为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨的主要原因有几点:

  首先:限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格严重失真,二手房价格已经连续4个月一二线热点城市明显下调。

  在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调。

  4:同比数据依然高位

  整体看,因为市场在2018年依然是大部分城市房价上涨,从同比数据看,依然只有个别城市下调,但从预期看,随着房价环比下调的继续,特别是二手房价格,在2019年会越来越多的城市进入环比同比双下调。

  从城市看,二手房房价上涨集中三线热点城市。

  二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

  特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

  东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策,而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

  2019年开年,一二线城市卖地减少趋势明显,一月,40个一二线城市卖地2525.9亿,同比2018年同期下调了15.4%,环比下调幅度达到了32.4%

  土地分化严重,热点城市土地市场退烧明显。

  但整体看,最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现了溢价率下调。

  中原地产研究中心统计数据显示:多家房企发布销售业绩,1月合计30家企业公布销售额,3189.4亿同比2018年同期3574.76下调了11%。

  龙头房企2019年1月数据相比2018年明显出现了2个特点:

  1:整体销售额出现明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。

  2:分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。

  出现1月数据放缓的原因除市场本身退烧外,与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

  从2018年看,是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续集中。

  从1月份销售数据看,大部分企业都出现了平稳,预计2019年初销售额很难超过2018年同期。

  2019年房地产调控政策新趋势:一城一策+三稳楼市

  持续3年的一城一策继续加强明确

  2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全国各地在10月前频繁升级调控政策,限购、限价、限贷。限商、限售,多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:2019年的地方两会,针对房地产主要有几个新特点:

  包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、三稳成为未来房地产调控趋势

  三稳成为最关键的政策方向。

  稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。

  最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

  房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。

  稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

  未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

  未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

  2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

  地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,过去过于严格的调控政策出现变化、微调成为趋势。

  2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

  特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

  现在看,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

  从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。

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